부동산 PF과 브릿지론: 부동산 시장 폭탄

최근에 부동산 시장에서 핫한 이슈는 ‘부동산 PF’와 ‘브릿지론’이야. '브릿지론'은 시행사가 토지를 사기 위해 돈을 빌리는 거야. 최근에 '브릿지론' 갚지 못하는 이슈가 늘면서 부동산 시장이 위기 상황이라는 소식이 많이 나와. 부동산 시장의 폭탄이라고 봐도 돼. 그래서 오늘은 '부동산 PF'와 '브릿지론'에 대해 알아보려고 해.

부동산 PF과 브릿지론

 

부동산 PF과 브릿지론: 부동산 시장 폭탄

부동산 PF: 프로젝트 파이낸싱이란

부동산 PF, 즉 프로젝트 파이낸싱은 부동산 개발 프로젝트를 지원하기 위한 대출로 생각하면 돼. 그런데 여기서 특이한 건 '미래가치'를 담보로 돈을 빌려주는 거야. 그게 다른 일반 대출과 좀 다른점이야.

 

일반적인 대출은 대출 상환 능력과 이자 지급 능력을 판단하거나 물건이나 재산을 담보로 제공해야 돼. 그런데 부동산 PF는 앞으로 건설될 건물(담보물)과 분양 및 임대로 생기는 현금 흐름(상환 능력)을 기반으로 돈을 빌려줘. 그래서 기준이 까다롭고 엄격하단 거야.

 

실제적인 담보물이 없기 때문에 은행은 건물을 완공할 능력, 경기침체 또는 예상치 못한 이슈로 분양이 어려울 때에도 물건을 팔 수 있는지 여부를 정확하게 검토해보고 대출 승인 여부를 결정해. 이런 이유로 은행은 부동산 PF 실행시 몇 가지 대출 승인 조건을 정해요. 일반적으로 아래와 같은 조건이 있어.

 

1. 신용평가등급 BBB+ 이상
2. 일정 수준의 청약률 조건 달성시 대출 실행
3. 기간내 분양목표 미달성시 강제 할인

 

다시 말해 부동산 PF 실행은 건설사에게 상당히 까다로운 과제야. 이때, '브릿지론'이 등장하는 거야. 이는 PF 대출의 다리 역할을 하는 또 다른 대출을 의미해.

브릿지론이란 무엇?

브릿지론을 이해하려면 먼저 우리나라의 부동산 개발 단계를 파악해야 돼. 부동산 개발은 시행사가 건물을 짓기 위한 땅을 사서 ➡ 인허가를 받고 ➡ 공사를 시작해서 건물을 세우고 ➡ 분양을 하고 ➡ 완공하면 사람들이 들어오는 순서로 진행돼.

 

일반적으로 시행사들은 토지를 살 돈으로 전체 사업자금 중 약 5%에서 10% 정도를 써. 근데 대부분의 시행사들은 이 돈을 가지고 있지 않아. 그래서 70%에서 90% 이상의 자금은 은행 등 금융기관에서 빌려와 초기 사업비와 토지매입금 등에 사용하게 돼. 이때 사용하는 대출이 바로 '브릿지론'이야.

 

'브릿지'라는 이름이 붙은 이유는 이 대출이 본 PF로 가는 다리 역할을 해서야. 어떻게 다리 역할을 하는지 궁금하겠지? 시행사는 브릿지론을 통해 토지를 사서 초기 사업을 진행하게 돼. 그럼 건설사가 선정되고 나면 본 PF(Project Financing)를 받아 브릿지론을 갚는 거지. 초기 사업이 브릿지론을 통해 진행됐을 때, 시공사의 신용등급으로 보증을 받아 PF 대출을 받기가 더 쉽다는거야. 즉, 브릿지론은 이름 그대로 작은 시행사들이 큰 건설 프로젝트를 할 수 있게 도와주는 역할을 하는 대출이야.

브릿지론 문제점

브릿지론은 본 PF(Project Financing)을 받기 위한 초기 자금을 지원하기 때문에 만기가 짧고 이자율이 높은 대출이야. 이 대출의 상환 여부를 예측하기가 어려워서 주로 1금융권인 은행 같은 곳이 아니라, 캐피탈사, 저축은행, 증권사 등 2금융권에서 이 대출을 실행해. 하지만 본PF가 실행되지 않으면 어떻게 될까? 이 문제가 중요한데 말이야.

 

현재 경기 침체로 인해 고금리가 계속되고 부동산 시장이 말라들고 있어. 분양이 완료되지 않은 건물들이 늘어나고, 중소 건설사들이 파산하며 나쁜 소식이 빈번히 들려와. 이런 상황에서 금융 기관들은 높은 위험을 우려해 PF 실행을 꺼리거나, 대출 조건을 엄격하게 만들고 있어. 그 결과 본 PF가 원활하게 실행되지 않을 경우, 브릿지론의 높은 금리를 감당하기 어려운 시행사들이 파산 위기에 처하게 돼. 결국 브릿지론을 지원한 2금융권 기업들도 큰 손실을 입을 가능성이 높아지는거야.

브릿지론과 PF 대책

한국신용평가에 따르면, 캐피탈사가 실행한 브릿지론 중 88%가 올해 내에 만기를 맞게 될 전망이래. 현재 본PF를 실행하지 못하는 시행사가 늘면서 부동산 시장에서 경고음이 울리고 있어.

 

이에 정부는 부동산 PF 시장의 안정화를 위해 금융 지원 조치를 채택했어. 정부는 브릿지론을 받은 사업체들을 개별적으로 관리하고, PF 대출 활성화를 도모하기 위한 방안을 마련했어.

 

1. PF 대출 보증의 한도를 전체 사업 비용의 50%에서 70%로 확대하고
2. '시공사 도급 순위 700위' 요건을 폐지하는 등의 내용이 포함돼
3. 또한 PF 보증 규모를 15조원에서 25조원으로 늘렸어.

 

그러나 전문가들은 이러한 정책이 일시적인 조치일 뿐이며, 당장 돈을 빌려주는 것이 문제의 근본적인 해결책이 되지 못한다고 얘기하고 있어. 부동산 시장이 침체 상태로 지속되면 시행사들이 돈을 상환하기 어려울 것이기 때문이야.

 

돈을 갚지 못하게 되면 시행사 뿐만 아니라 건설업체, 돈을 빌려준 제2금융권 회사, 그리고 건물 분양받은 일반 시민들까지 모두 피해를 보게 될 가능성이 있어.

 

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